Τι είναι η Άδεια Οικοδομής;
Η οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης είναι η απαραίτητη έγκριση από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, για την εκτέλεση πάσης φύσης οικοδομικών εργασιών. Επομένως, είτε πρόκειται για την ανέγερση νέας οικοδομής, είτε για προσθήκη, είτε επισκευή / ενίσχυση υφιστάμενου κτιρίου, είτε αλλαγή χρήσης ενός χώρου σε μία άλλη χρήση (π.χ. από κατάστημα σε εστιατόριο ή καφετέρια) κλπ. είναι απαραίτητη η έκδοση οικοδομικής άδειας.Είναι στην πραγματικότητα η οικοδομική άδεια απλά μια έγκριση;
Συχνά η οικοδομική άδεια τόσο ως προς το περιεχόμενο, αλλά και ως προς τη διαδικασία έκδοσής της, αντιμετωπίζεται ως μια γραφειοκρατική διαδικασία τυπικού χαρακτήρα χωρίς ιδιαίτερο ουσιαστικό περιεχόμενο. Στην πραγματικότητα αυτή η προσέγγιση είναι όχι απλώς λανθασμένη, αλλά αποτελεί έναν από τους βασικότερους λόγους για την χαμηλή ποιότητα πολλών κτιρίων στη χώρα μας. Μέσω της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικής άδειας εξασφαλίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο των απαραίτητων μελετών που απαιτούνται για την τεχνικά και ποιοτικά άρτια εκτέλεση ενός οικοδομικού έργου. Παράλληλα, καθορίζεται η ανάθεση της επίβλεψης του κτιρίου σε Διπλωματούχους Μηχανικούς.Ποιές μελέτες συνοδεύουν μια οικοδομική άδεια;
Οι απαιτούμενες μελέτες για την έκδοση οικοδομικής άδειας διαφοροποιούνται από τη φύση των εργασιών που πρόκειται να εκτελεσθούν, από το μέγεθος του κτιρίου αλλά και τη χρήση του. Οι βασικότερες μελέτες που συνοδεύουν μια οικοδομική άδεια είναι:- Τοπογραφικό διάγραμμα, η αποτύπωση των γεωμετρικών και υψομετρικών χαρακτηριστικών του οικοπέδου στο οποίο θα γίνουν οι οικοδομικές εργασίες αλλά και τον όμορων σε αυτό οικοπέδων και κτιρίων,
- Αρχιτεκτονική μελέτη, η αρχιτεκτονική και λειτουργική σχεδίαση των εσωτερικών και εξωτερικών χώρων του κτιρίου αλλά και της διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου. Αποτελεί την ουσιαστικότερη μελέτη ενός κτιριακού έργου καθώς ξεκινά από τη σύλληψη του έργου ενσωματώνοντας ταυτόχρονα και όλες τις υπόλοιπες μελέτες.
- Μελέτη φέροντος οργανισμού (στατική μελέτη), η γεωμετρική σχεδίαση και ο υπολογισμός του φέροντος οργανισμού του κτιρίου (οπλισμένο σκυρόδεμα, δομικός χάλυβας, φέρουσα τοιχοποιία) καθώς και ο αντισεισμικός σχεδιασμός του και ο υπολογισμός της θεμελίωσης. Είναι από τις πλέον απαιτητικές μελέτες και εξασφαλίζει την στατική ασφάλεια του κτιρίου και την αντισεισμική του προστασία.
- Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου (ΕΝ.Α.Κ.), είναι η πιο πρόσφατη αλλαγή στις προδιαγραφές έκδοσης οικοδομικών αδειών καθώς εφαρμόζεται μόλις από την 1/1/2011. Αποτελεί τη μελέτη που εξασφαλίζει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, συμπεριλαμβάνοντας κάθε στοιχείο που μπορεί να την επηρεάζει, όπως προσανατολισμός, χαρακτηριστικά και υλικά του κελύφους, μηχανολογικός εξοπλισμός κ.α. Η μελέτη ΕΝ.Α.Κ. αντικατέστησε την παλαιά μελέτη θερμομόνωσης προκειμένου τα κτίρια να προσαρμοστούν στις ανάγκες της παγκόσμιας κλιματικής αλλαγής αλλά και για να περιοριστεί η ενέργεια που καταναλώνουν τα κτίρια σήμερα.
- Μελέτη ύδρευσης, είναι ο σχεδιασμός των δικτύων παροχής νερού και ζεστού νερού χρήσης συμπεριλαμβάνοντας τη μέθοδο θέρμανσής του (μποϊλερ πετρελαίου, ηλεκτρικός θερμοσίφωνας, καυστήρας καύσιμου αερίου, ηλιακός),
- Μελέτη αποχέτευσης, είναι ο σχεδιασμός των δικτύων αποχέτευσης ακαθάρτων και ομβρίων καθώς και των απαιτούμενων μηχανολογικών διατάξεων,
- Μελέτη θέρμανσης, είναι η επιλογή και η σχεδίαση του συστήματος θέρμανσης και των απαιτούμενων δικτύων και μηχανολογικών διατάξεων. Περιλαμβάνει, επίσης και τον υπολογισμό των θερμικών απωλειών του κτιρίου που καθορίζουν και τη διαστασιολόγηση του συστήματος θέρμανσης,
- Μελέτη κλιματισμού, είναι ο υπολογισμός των απαραίτητων ψυκτικών φορτίων του κτιρίου κατά τους θερινούς μήνες που καθορίζουν τη διαστασιολόγηση του συστήματος ψύξης και ο σχεδιασμός αυτού. Αυτή η μελέτη ενώ συντάσσοταν μέχρι σήμερα για ειδικές κατηγορίες κτιρίων, πλέον είναι απαραίτητη για κάθε νέο κτίριο. Συχνά, σε νέες κατασκευές όπου επιλέγεται η εγκατάσταση συστήματος κεντρικού κλιματισμού, η μελέτη θέρμανσης και ψύξης αντιμετωπίζεται ενιαία. Άλλωστε, αποτελεί σήμερα την ιδανικότερη και ενεργειακά οικονομικότερη λύση.
- Μελέτη ηλεκτρικών, είναι ο σχεδιασμός των ισχυρών και ασθενών δικτύων ηλεκτρικού ρεύματος (παροχές φωτισμού, παροχές ηλεκτρικού ρεύματος, ηλεκτρικοί πίνακες, δίκτυα δεδομένων και τηλεφώνου, δίκτυα συναγερμού κλπ.)
- Μελέτη ανυψωτικών συστημάτων, είναι η μελέτη σχεδιασμού του ανελκυστήρα
- Μελέτη καύσιμου αερίου, ο σχεδιασμός και η διαστοσιολόγηση του δικτύου και του μηχανολογικού εξοπλισμού για την εγκατάσταση δικτύου καύσιμου αερίου (φυσικό αέριο),
- Μελέτη παθητικής πυροπροστασίας, είναι ο σχεδιασμός αντιπυρικής προστασίας των δομικών στοιχείων του κελύφους του κτιρίου και η εξασφάλιση των απαραίτητων οδεύσεων διαφυγής σε περίπτωση πυρκαγιάς,
- Μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας, απαιτείται σε μεγάλα κτίρια πολυκατοικιών και κτίρια διαφόρων χρήσεων και ανάλογα με την επικινδυνότητα που αυτά έχουν, και περιλαμβάνει τον σχεδιασμό μέτρων πυρόσβεσης,
- Μελέτη Χρονικού Προγραμματισμού, είναι η χρονική αλληλουχία των εργασιών (χρονοδιάγραμμα) των απαιτούμενων εργασιών για την ολοκλήρωση του έργου.
- Προϋπολογισμός Έργου, αποτελεί ίσως τη μοναδική μελέτη χωρίς ουσιαστικό χαρακτήρα, καθώς δεν αποτελεί τη μελέτη του πραγματικού κόστους πραγματοποίησης του έργου αλλά μία μελέτη υπολογισμού του λεγόμενου “συμβατικού κόστους” του έργου που απαιτείται για τον υπολογισμό των εισφορών και το νομίμων αμοιβών των μηχανικών που απαιτείται να πληρωθούν για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας.
Το περιεχόμενο των μελετών που συνοδεύουν κάθε οικοδομική άδεια είναι η απαραίτητη και ελάχιστη βάση για την διατήρηση του απαραίτητου επιπέδου, αισθητικής, ασφάλειας και λειτουργικότητας κάθε κτιρίου.
Είναι αυτές οι μελέτες αρκετές για την ορθή κατασκευή ενός οικοδομικού έργου;
Αν και οι μελέτες που απαιτούνται για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας ασχολούνται σχεδόν με όλο το φάσμα των εργασιών ενός οικοδομικού έργου, στην πραγματικότητα δεν είναι πάντοτε αρκετές. Η εκπόνηση μελέτης εφαρμογής, η διαρκής παρακολούθηση από την αρχή ως το τέλος του έργου από Διπλωματούχους Μηχανικούς των κατάλληλων ειδικοτήτων και η ενημέρωση με βάση την πορεία του έργου των μελετών είναι ο μόνος τρόπος για να εξασφαλιστεί το τελικό αποτέλεσμα αλλά και να απαλλαγεί το ακίνητο από “εκπλήξεις” πολεοδομικής νομιμότητας στο μέλλον.Στην πράξη πολύ μικρό ποσοστό των ιδιοκτητών επιλέγουν να ακολουθήσουν την παραπάνω διαδικασία αναθέτοντας στο Μηχανικό εκτός από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και την εκπόνηση μελέτης εφαρμογής και την παρακολούθηση του έργου (διοίκηση έργου), προσπαθώντας με αυτό τον τρόπο να συρρικνώσουν το κατασκευαστικό κόστος. Στην πραγματικότητα όμως μια τέτοια πρακτική οδηγεί με βεβαιότητα σε υπερκοστολογημένα έργα χαμηλότερης ποιότητας αυτής που προδιαγράφουν οι μελέτες και συχνά με αρκετά πολεοδομικά βάρη.
Η έλλειψη ενός έμπειρου τεχνικού συμβούλου μηχανικού και η αντικατάσταση αυτού του ρόλου από εργολάβους και συνεργεία παρασύρουν τον ιδιοκτήτη σε λανθασμένες αποφάσεις, με αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία και την ποιότητα του έργου.Η εκπόνηση μελέτης εφαρμογής ενώ αντιμετωπίζεται από τον “χώρο” της οικοδομής ως πρόσθετο έξοδο εξασφαλίζει στην ουσία την οικονομία του έργου.
Πόσο κοστίζει μία οικοδομική άδεια;
Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας εξαρτάται από το είδος και το μέγεθος του κτιρίου, αλλά και τη φύση των προς εκτέλεση εργασιών. Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει: τις αμοιβές των μηχανικών για την εκπόνηση των μελετών, εισφορές προς το δημόσιο και τρίτους φορείς και τις αμοιβές επίβλεψης. Οι αμοιβές για την εκπόνηση των μελετών και οι διάφορες εισφορές είναι απαραίτητο να εξοφληθούν για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ενώ οι αμοιβές επίβλεψης πρέπει να εξοφληθούν για να θεωρηθεί από την πολεοδομία η οικοδομική άδεια για ρευματοδότηση του κτιρίου.Το κόστος μίας οικοδομικής άδεια μπορεί να κυμανθεί από 40 έως 110 €/τμ για τυπικές περιπτώσεις κατοικιών. Σε κάθε περίπτωση το κάθε έργο είναι μοναδικό και παρουσιάζει ξεχωριστές ιδιαιτερότητες ενώ, σε αντίθεση με το παρελθόν οι αμοιβές των μηχανικών καθορίζονται με ελεύθερη διαπραγμάτευση.
